Проект дома в Алматы — от эскиза до разрешения на строительство

ProArch — архитектурное бюро в Алматы, бренд проектной компании ТОО «Alash-Project». Мы занимаемся проектированием частных домов и коттеджей: от первой планировки до чертежей для стройки и согласования в архитектуре.

Главный архитектор — Ерулан Алаш, участник проектирования «Алматы Арены» и концертного зала «Алатау». За 9+ лет студия сделала более 300 индивидуальных проектов домов и получила для клиентов более 200 разрешений на строительство.

Мы не держим набор типовых решений: у каждой семьи свои пожелания и свои нюансы. Проектирование жилого дома всегда начинаем с того, кто в нём будет жить. Чаще всего к нам приходят семьи, которым нужен дом на большую семью, — под такие задачи мы продумываем планировку так, чтобы всем было удобно. Проектирование и строительство — разные работы: мы отвечаем за то, чтобы дом был удобным, прошёл согласование и был рассчитан на сейсмику.

Типовой проект жилого дома дешевле и готов сразу: в нашем каталоге готовые проекты домов стоят от 25 000 ₸, файлы приходят в день оплаты. Но типовой дом не знает вашего участка: уклона, соседей, красных линий, сторон света.

Индивидуальный проект дома делают под участок и семью. Архитектор расставляет комнаты под ваш образ жизни, сажает дом по рельефу и сразу закладывает конструкцию с учётом сейсмики. Без индивидуального проекта не обойтись, если дом больше 250–300 м², участок на склоне, узкий или неправильной формы, или у семьи особые пожелания — зимний сад, гостиная больше стандартной.

Промежуточный вариант — готовый проект с посадкой на участок и адаптацией планировки, от 20 000 ₸. Для разрешения по нему тоже делают эскиз и согласовывают его в архитектуре.

Разработка проекта дома идёт в две стадии. Эскизный проект показывает, каким будет дом: посадка на участке, планы этажей с размерами, фасады, разрез, план кровли, ситуационная схема и 3D-визуализация в реальном масштабе. По эскизу получают разрешение на строительство дома до двух этажей, и восемь-девять заказчиков из десяти строят только по нему.

Рабочий проект нужен строителям. Главный его раздел — конструктив (КЖ): фундамент, колонны, перекрытия, армирование и марка бетона. Из тех, кто заказывает рабочий проект, 9 из 10 берут только этот раздел — от 1 200 ₸/м².

Полный рабочий проект за 3 000 ₸/м² добавляет архитектурные чертежи и инженерию: свет, воду и отопление. Он нужен, если вы хотите заранее знать трассы сетей и мощность оборудования.

Алматы стоит в сейсмически активной зоне, поэтому проектирование дома здесь начинается с конструкции. Колонны и несущие стены мы закладываем уже на эскизе. Даже если вы строите только по эскизу, дом с самого начала получает правильную конструкцию, а на стадии рабочего проекта не приходится ломать планировку.

Многие участки в Алматы находятся в предгорьях, на склонах. У нас много таких проектов и большой опыт работы с рельефом: дом на склоне проектируем с цокольным этажом и посадкой по рельефу — это тоже решается на эскизе.

Ещё до эскиза стоит проверить участок: красные линии, детальный план района, охранные зоны. На участках ИЖС и ЛПХ застроить можно до 25% площади, на садовых участках согласуют дом не больше 50 м².

Разработка проекта дома идёт по шагам. Каждый шаг мы показываем вам, обсуждаем и только после вашего согласия идём дальше.

1. Встреча и пожелания. Выясняем, какой дом вы хотите, и называем цену.
2. Договор. Фиксируем стоимость и приступаем к работе.
3. Посадка на участок. Определяем, где и как встанет дом.
4. Планировка. Один из самых важных этапов: именно она делает дом уютным, удобным и красивым.
5. Фасады и внешний дизайн. Это «обёртка» дома — красиво её можно сделать при любой планировке. На этом этапе возможны небольшие правки планировки.
6. 3D-визуализация и итоговый эскизный проект.
7. Рабочий проект — по вашему желанию.

Сроки. Эскизный проект индивидуального жилого дома занимает от недели до месяца, обычно около двух недель. Срок сильно зависит от того, как быстро вы смотрите материалы и даёте обратную связь. Экспресс-проект по фото или скриншоту — 2 дня.

Проектирование дома онлайн. Половина наших клиентов работает с нами дистанционно и платит онлайн — многих мы ни разу не видели вживую. Вы можете заказать проект, даже если находитесь не в Алматы.

Цена проекта дома зависит от площади и стадии. Эскизный проект с 3D стоит 1 200 ₸ за м². Минимальная площадь в расчёте — 200 м²: дом меньше считаем как 200 м², то есть эскиз — от 240 000 ₸. Площадь округляем вверх с шагом 50 м²: дом 222 м² считаем как 250 м² — 300 000 ₸.

Конструктив (КЖ) для стройки — от 1 200 ₸/м², полный рабочий проект — 3 000 ₸/м². Готовый проект из каталога — 25 000–35 000 ₸, экспресс-проект по фото — 60 000 ₸ за 2 дня. При заказе индивидуального проекта подачу на АПЗ и согласование эскиза делаем в подарок. Топосъёмка — от 45 000 ₸, технические условия — по запросу.

Многие думают, что уложатся в небольшую площадь, а хотят много комнат или большие комнаты. Поэтому ещё до договора мы по вашему списку помещений прикидываем реальную площадь и делаем расчёт проекта дома — вы заранее знаете, сколько заплатите. Цену фиксируем в договоре: если дом вырастет на 10–20%, доплаты не будет. Оплата — 50% перед началом работы и 50% после завершения.

Для дома до двух этажей разрешением на строительство служит согласованный эскизный проект. Порядок такой: топосъёмка участка — 2 дня и регистрация от 2 недель до месяца, АПЗ — 9 рабочих дней, затем эскиз и его согласование в управлении архитектуры — 10 рабочих дней. Баню, гараж и летнюю кухню включаем в тот же эскиз, а снос старого дома указываем в АПЗ — отдельное разрешение на снос не нужно.

Когда дом построен, остаётся акт ввода в эксплуатацию: без него дом не зарегистрировать. Если дом или постройки уже стоят без документов, их можно узаконить. Все эти шаги мы ведём сами — от вас нужны документы на участок и подпись заявлений.